การท่องเที่ยว
คู่มือการซื้อคอนโดมิเนียมกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) สำหรับชาวต่างชาติปี 2026
ตรวจสอบล่าสุดเมื่อ: 2026-09-23
เขียนโดย Ricardo Dos Santos
คู่มือทางกฎหมายสำหรับการซื้อคอนโดในไทยปี 2026: โควตาต่างชาติ 49% แบบฟอร์ม FET และการโอนโฉนดที่ดิน
คู่มือการซื้อคอนโดมิเนียมกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) สำหรับชาวต่างชาติปี 2026
กรอบกฎหมายพระราชบัญญัติอาคารชุด (พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522): ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคอนโดมิเนียมได้แบบ กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ 100% (Freehold) ภายใต้เงื่อนไข โควตาชาวต่างชาติต้องไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น และเงินค่าซื้อห้องชุดต้องโอนมาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ พร้อมมีหนังสือรับรองการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (แบบ ธ.ต. 80 หรือ FET)
1. 3 กฎเหล็กสำคัญเพื่อการซื้อขายที่ปลอดภัย
- ตรวจสอบโควตาต่างชาติ 49%: ต้องขอหนังสือรับรองสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวจากนิติบุคคลอาคารชุดก่อนทำสัญญา
- หนังสือรับรองเงินโอน FET: การโอนเงินจากต่างประเทศต้องระบุวัตถุประสงค์ชัดเจนว่า
For buying condominium unit [เลขที่ห้อง] at [ชื่อโครงการ] by [ชื่อผู้ซื้อ] - โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.): โฉนดที่ดินที่มีการระวางพิกัด GPS ชัดเจนจากกรมที่ดิน
2. ตารางค่าธรรมเนียมและภาษี ณ สำนักงานที่ดิน
| ประเภทภาษี / ค่าธรรมเนียม | อัตราตามกฎหมาย | ธรรมเนียมการจ่ายตามธรรมเนียมตลาด |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ | 2.0% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ | ผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งชำระฝ่ายละ 50% |
| ค่าอากรแสตมป์ | 0.5% (กรณีถือครองเกิน 5 ปีขึ้นไป) | ผู้ขายเป็นผู้ชำระ |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) | 3.3% (กรณีถือครองไม่ถึง 5 ปี) | ผู้ขายเป็นผู้ชำระ |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (WHT) | อัตราก้าวหน้าตามราคาประเมิน | ผู้ขายเป็นผู้ชำระ |
3. คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินหรือบ้านพร้อมที่ดินในชื่อตัวเองได้หรือไม่?
ไม่ได้ กฎหมายไทยสงวนการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไว้เฉพาะบุคคลสัญชาติไทย ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้เฉพาะห้องชุดคอนโดมิเนียมในโควตา 49% หรือการทำสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold สูงสุด 30 ปี)