การซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย

สิ่งที่หน้านี้ครอบคลุม

การถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้โดยสมบูรณ์ (ฟรีโฮลด์) ในชื่อของตนเองในประเทศไทย ภายใต้โควตาที่กำหนด หน้านี้ครอบคลุมถึงการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุน ส่วนการก่อสร้าง/ปรับปรุงห้องชุดมีระบุไว้ในหน้าแยกต่างหาก

กรอบกฎหมาย

• พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 อนุญาตให้บุคคลต่างด้าวและนิติบุคคลต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้รวมกันไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดของโครงการอาคารชุดที่จดทะเบียน ส่วนที่เหลืออีก 51% ต้องถือครองโดยบุคคลหรือนิติบุคคลสัญชาติไทย โควตานี้บริหารจัดการและตรวจสอบโดยกรมที่ดิน (กระทรวงมหาดไทย) ณ สำนักงานที่ดินที่โครงการนั้นจดทะเบียน
• โควตาจะถูกตรวจสอบและบังคับใช้ต่อโครงการ ณ เวลาที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุดจะไม่สามารถโอนเป็นชื่อชาวต่างชาติได้หากโควตาต่างชาติของโครงการเต็มแล้ว แม้ว่าจะมีการลงนามในสัญญาซื้อขายแล้วก็ตาม
• ในการจดทะเบียนห้องชุดแบบฟรีโฮลด์ ผู้ซื้อต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทยและได้รับแบบฟอร์มการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารไทยยืนยันว่าการโอนเงินเข้ามานั้นมีวัตถุประสงค์เพื่อซื้อคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นเอกสารที่สำนักงานที่ดินตรวจสอบสำหรับการจดทะเบียนฟรีโฮลด์ของชาวต่างชาติ
• ในการโอนกรรมสิทธิ์ สำนักงานที่ดินจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโอน และกรมสรรพากร (กระทรวงการคลัง) จะเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ (อย่างใดอย่างหนึ่ง) บวกกับภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ขึ้นอยู่กับสถานะของผู้ขายและระยะเวลาการถือครอง

เงื่อนไขที่ควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจ

• ตรวจสอบการใช้โควตาต่างชาติของโครงการกับสำนักงานที่ดินที่โครงการจดทะเบียนก่อนจ่ายเงินมัดจำ โครงการที่เต็มโควตา 49% แล้วจะสามารถจดทะเบียนให้ชาวต่างชาติได้เฉพาะแบบลีสโฮลด์เท่านั้น ไม่ใช่ฟรีโฮลด์
• โอนเงินค่าซื้อเต็มจำนวนจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ (ไม่ใช่เงินบาทที่มีอยู่ในประเทศแล้ว) และเก็บแบบฟอร์ม FET/หนังสือรับรองจากธนาคารไว้ สำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนการซื้อแบบฟรีโฮลด์ให้ชาวต่างชาติหากไม่มีเอกสารนี้
• ตรวจสอบกับกรมสรรพากรว่าการซื้อของคุณต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และยืนยันตารางค่าธรรมเนียมการโอนกับสำนักงานที่ดินก่อนดำเนินการเสร็จสิ้น
• ในกรณีที่โควตาเต็ม ทางเลือกทั่วไปคือการเช่าระยะยาว (ลีสโฮลด์) (ดูรายละเอียดในหน้าการซื้อบ้าน วิลล่า หรือที่ดิน) แทนการใช้ตัวแทนหรือโครงสร้างการถือหุ้น ซึ่งการใช้ตัวแทนถือครองแทนนั้นผิดกฎหมาย
• เตรียมงบประมาณสำหรับเงินกองทุน (จ่ายครั้งเดียว ณ วันโอน) และค่าส่วนกลางรายเดือน ซึ่งเรียกเก็บตามตารางเมตรโดยนิติบุคคลอาคารชุด

ข้อมูลราคาและตลาดอย่างเป็นทางการ

หน่วยงานสถิติของรัฐบาลไทยเผยแพร่ ดัชนี การเคลื่อนไหวของราคาคอนโดมิเนียมอย่างเป็นทางการ ไม่ใช่ตารางราคาต่อตารางเมตรแยกตามย่าน:

• ธนาคารแห่งประเทศไทย เผยแพร่ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยอย่างเป็นทางการ ซึ่งติดตามราคาซื้อขายคอนโดมิเนียม (และบ้าน) ตามช่วงเวลา (ปีฐาน 2554 = 100) โดยรวบรวมจากข้อมูลสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์และธนาคารอาคารสงเคราะห์
• ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ภายใต้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เผยแพร่ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมและรายงานระดับพื้นที่ รวมถึงการเคลื่อนไหวของราคาที่ดินใกล้แนวรถไฟฟ้าสายใหม่

ตรวจสอบหน้าสถิติของธนาคารแห่งประเทศไทยและ REIC (ลิงก์ด้านล่าง) เพื่อดูระดับดัชนีปัจจุบันและการเปลี่ยนแปลงรายปีในจังหวัด/โซนที่คุณกำลังพิจารณา และควรประเมินราคาห้องชุดนั้นๆ โดยอิสระแทนการพิจารณาจากตัวเลขเพียงตัวเลขเดียว

ความเสี่ยงและข้อผิดพลาดทั่วไป

• การชำระเงินเป็นเงินบาทจากบัญชีในประเทศ (แทนการโอนเงินตราต่างประเทศจากต่างประเทศ) อาจทำให้ห้องชุดนั้นไม่เข้าข่ายการจดทะเบียนฟรีโฮลด์สำหรับชาวต่างชาติ
• การซื้อในโครงการที่เต็มโควตา 49% แล้วโดยไม่ตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อน อาจทำให้ต้องเปลี่ยนเป็นสัญญาเช่าระยะยาวหลังจากจ่ายมัดจำไปแล้ว
• การใช้โครงสร้างบริษัทหรือตัวแทนถือหุ้นคนไทยเพื่อหลีกเลี่ยงโควตาถือเป็นสิ่งผิดกฎหมายตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว

สิ่งที่หน้านี้ไม่ใช่

นี่เป็นเพียงข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการลงทุน และไม่ใช่การทดแทนการตรวจสอบสถานะ (การตรวจสอบโฉนด การตรวจสอบโควตาที่สำนักงานที่ดิน ประวัติผู้พัฒนาโครงการ) ก่อนการชำระเงิน กฎการซื้อที่ดินและบ้าน/วิลล่าแตกต่างจากกฎของคอนโดมิเนียมและมีระบุไว้ในหน้าแยกต่างหาก

การพัฒนาที่ควรติดตาม

ณ วันที่ 21 กันยายน 2569 โควตา 49% ยังคงเป็นกฎหมายตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ข้อเสนอใดๆ ในการเปลี่ยนแปลงโควตาจะมีผลก็ต่อเมื่อมีการตรากฎหมายและประกาศใช้แล้วเท่านั้น โปรดตรวจสอบกฎปัจจุบันกับกรมที่ดินแทนการดูจากรายงานข่าว

แหล่งข้อมูลทางการของรัฐบาลที่ตรวจสอบเมื่อวันที่ 21 กันยายน 2569

• กรมที่ดิน (กระทรวงมหาดไทย) — เว็บไซต์ทางการ
• กรมสรรพากร (กระทรวงการคลัง) — เว็บไซต์ทางการภาษาอังกฤษ, อากรแสตมป์
• กรมสรรพากร (กระทรวงการคลัง) — เว็บไซต์ทางการภาษาอังกฤษ, ภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ธนาคารแห่งประเทศไทย — สถิติดัชนีราคาที่อยู่อาศัย
• ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ — หน่วยงานสถิติอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ