Acquistare un condominio in Thailandia

Cosa copre questa pagina

La proprietà di un condominio è l'unica forma di immobile residenziale che uno straniero può detenere direttamente (freehold) a proprio nome in Thailandia, soggetta a una quota. Questa pagina copre l'acquisto di un'unità per uso personale o come investimento in affitto; la costruzione/ristrutturazione dell'unità è trattata in una pagina separata.

Quadro giuridico

• La Legge sui Condomini B.E. 2522 (1979) consente a individui stranieri ed entità a maggioranza straniera idonee di detenere il titolo di proprietà piena (freehold) di unità che totalizzano fino al 49% della superficie calpestabile totale vendibile di un progetto condominiale registrato. Il restante 51% deve essere detenuto da cittadini/entità thailandesi. Questa quota è amministrata e verificata dal Dipartimento del Catasto (Ministero dell'Interno) presso l'Ufficio del Catasto dove è registrato il progetto.
• La quota viene controllata e applicata per progetto al momento della registrazione del trasferimento di proprietà — un'unità non può essere registrata a nome di uno straniero se la quota straniera del progetto è già piena, anche se è stato firmato un contratto di vendita.
• Per registrare un'unità in proprietà piena, l'acquirente deve portare fondi in Thailandia dall'estero in valuta estera e ottenere un modulo di Transazione in Valuta Estera (FET) / avviso di credito da una banca thailandese che confermi che la rimessa in entrata era destinata all'acquisto di un condominio — questa è la documentazione che l'Ufficio del Catasto controlla per una registrazione di proprietà piena straniera.
• Al trasferimento, l'Ufficio del Catasto riscuote una tassa di trasferimento e il Dipartimento delle Entrate (Ministero delle Finanze) riscuote l'Imposta sulle Attività Specifiche o l'Imposta di Bollo (mai entrambe sullo stesso trasferimento) più la ritenuta d'acconto, a seconda dello status del venditore e del periodo di detenzione.

Condizioni da verificare prima di impegnarsi

• Confermare l'utilizzo attuale della quota straniera del progetto presso l'Ufficio del Catasto dove è registrato il progetto prima di pagare un deposito — un progetto già al 49% di proprietà straniera può registrare solo un'unità in locazione (leasehold), non in proprietà piena (freehold), a un acquirente straniero.
• Trasferire l'intero prezzo di acquisto dall'esterno della Thailandia in valuta estera (non in baht thailandesi già presenti nel paese) e conservare il modulo FET/avviso di credito della banca — l'Ufficio del Catasto non registrerà un acquisto in proprietà piena straniera senza di esso.
• Verificare con la guida ufficiale del Dipartimento delle Entrate quale tra l'Imposta sulle Attività Specifiche o l'Imposta di Bollo si applica al proprio acquisto e confermare l'attuale programma delle tasse di trasferimento con l'Ufficio del Catasto prima del completamento.
• Laddove la quota è piena, l'alternativa comune è un contratto di locazione registrato (vedere la pagina "acquistare una casa, villa o terreno" per le regole sulla durata del contratto) piuttosto che una struttura di prestanome o azionariato — gli accordi di prestanome sono illegali.
• Budgetare separatamente per il fondo di ammortamento (una tantum, pagato al trasferimento) e le spese condominiali mensili, entrambi addebitati per metro quadrato dalla persona giuridica del condominio.

Dati ufficiali su prezzi e mercato

Le agenzie statistiche governative thailandesi pubblicano un indice ufficiale dell'andamento dei prezzi dei condomini, non una tabella di prezzo assoluto per metro quadrato per quartiere:

• L'indice ufficiale dei prezzi degli immobili residenziali della Banca di Thailandia traccia i prezzi di acquisto dei condomini (e delle case) nel tempo (anno base 2011 = 100), costruito dai dati sui mutui delle banche commerciali e della Government Housing Bank.
• Il Real Estate Information Center (REIC), l'agenzia statale di statistiche immobiliari sotto la Government Housing Bank, pubblica il proprio indice dei prezzi dei condomini e rapporti a livello di area, incluso l'andamento dei prezzi dei terreni vicino alle nuove linee di transito.

Controllare le pagine statistiche ufficiali della Banca di Thailandia e del REIC (collegate di seguito) per il livello attuale dell'indice e la variazione anno su anno nella provincia/zona che si sta considerando, e ottenere una valutazione indipendente per l'unità specifica invece di fare affidamento su una cifra indicativa.

Rischi ed errori comuni

• Pagare in baht thailandesi da un conto locale (invece di rimettere valuta estera dall'estero) può rendere l'unità non idonea alla registrazione in proprietà piena straniera.
• Acquistare in un progetto già alla sua quota straniera del 49% senza aver prima verificato presso l'Ufficio del Catasto può costringere a un costoso passaggio ai termini di locazione dopo il deposito.
• Utilizzare una struttura societaria/azionariato di prestanome thailandese per aggirare la quota è illegale ai sensi della Legge sulle Attività Straniere.

Cosa non è questa pagina

Queste sono informazioni generali, non consulenza legale, fiscale o di investimento, e non sostituiscono la due diligence indipendente (ricerca del titolo, controllo della quota presso l'Ufficio del Catasto, track record dello sviluppatore) prima di qualsiasi pagamento. Le regole per l'acquisto di terreni e case/ville sono diverse da quelle dei condomini e sono trattate in una pagina separata.

Sviluppi noti da monitorare

Al 21 settembre 2026, la quota del 49% rimane legge ai sensi della Legge sui Condomini B.E. 2522 (1979). Qualsiasi proposta di modifica della quota ha effetto solo una volta promulgata e pubblicata — confermare la regola attuale ed effettiva con il Dipartimento del Catasto piuttosto che con un notiziario su una proposta.

Fonti governative ufficiali revisionate il 21 settembre 2026

• Dipartimento del Catasto (Ministero dell'Interno) — sito web ufficiale
• Dipartimento delle Entrate (Ministero delle Finanze) — sito inglese ufficiale, Imposta di Bollo
• Dipartimento delle Entrate (Ministero delle Finanze) — sito inglese ufficiale, Imposta sulle Attività Specifiche
• Banca di Thailandia — statistiche ufficiali dell'Indice dei Prezzi degli Immobili Residenziali
• Real Estate Information Center (REIC), Government Housing Bank — agenzia statale di statistiche immobiliari della Thailandia