Comprar un condominio en Tailandia

Qué cubre esta página

La propiedad de un condominio es la única forma de bienes raíces residenciales que un extranjero puede poseer directamente (propiedad absoluta o freehold) a su propio nombre en Tailandia, sujeto a una cuota. Esta página cubre la compra de una unidad para uso personal o como inversión de alquiler; la construcción/renovación de la unidad se trata en una página separada.

Marco legal

• La Ley de Condominios B.E. 2522 (1979) permite a individuos extranjeros y entidades extranjeras elegibles poseer títulos de propiedad absoluta de unidades que sumen hasta el 49% del área total de piso vendible de un proyecto de condominio registrado. El 51% restante debe estar en manos de ciudadanos/entidades tailandesas. Esta cuota es administrada y verificada por el Departamento de Tierras (Ministerio del Interior) en la Oficina de Tierras donde está registrado el proyecto.
• La cuota se verifica y aplica por proyecto en el momento de registrar la transferencia de propiedad; una unidad no puede registrarse a nombre de un extranjero si la cuota extranjera del proyecto ya está llena, incluso si se ha firmado un contrato de venta.
• Para registrar una unidad de propiedad absoluta, el comprador debe traer fondos a Tailandia desde el extranjero en moneda extranjera y obtener un formulario de Transacción de Divisas (FET) / aviso de crédito de un banco tailandés que confirme que la remesa entrante fue con el propósito de comprar un condominio; este es el papeleo que la Oficina de Tierras verifica para un registro de propiedad absoluta extranjera.
• En la transferencia, la Oficina de Tierras cobra una tarifa de transferencia, y el Departamento de Ingresos (Ministerio de Finanzas) cobra el Impuesto Comercial Específico o el Impuesto de Timbres (nunca ambos en la misma transferencia) más el impuesto de retención, dependiendo del estado del vendedor y el período de tenencia.

Condiciones a verificar antes de comprometerse

• Confirme el uso actual de la cuota extranjera del proyecto con la Oficina de Tierras donde está registrado el proyecto antes de pagar un depósito; un proyecto que ya tiene un 49% de propiedad extranjera solo puede registrar un arrendamiento (leasehold), no una unidad de propiedad absoluta (freehold), a un comprador extranjero.
• Transfiera el precio total de compra desde fuera de Tailandia en moneda extranjera (no baht tailandés que ya esté dentro del país) y guarde el formulario FET/aviso de crédito del banco; la Oficina de Tierras no registrará una compra de propiedad absoluta extranjera sin él.
• Verifique con la guía oficial del Departamento de Ingresos qué impuesto (Comercial Específico o de Timbres) se aplica a su compra, y confirme el cronograma actual de tarifas de transferencia con la Oficina de Tierras antes de finalizar.
• Donde la cuota está llena, la alternativa común es un arrendamiento registrado (consulte la página de "compra de casa, villa o tierra" para conocer las reglas de plazo de arrendamiento) en lugar de una estructura de prestanombres o accionistas; los acuerdos de prestanombres son ilegales.
• Presupueste por separado el fondo de reserva (pago único, al momento de la transferencia) y la tarifa mensual de áreas comunes, ambos cobrados por metro cuadrado por la persona jurídica del condominio.

Datos oficiales de precios y mercado

Las agencias estadísticas del gobierno de Tailandia publican un índice oficial del movimiento de precios de los condominios, no una tabla de precios absolutos por metro cuadrado por vecindario:

• El Índice oficial de Precios de Propiedades Residenciales del Banco de Tailandia rastrea los precios de compra de condominios (y casas) a lo largo del tiempo (año base 2011 = 100), construido a partir de datos de préstamos hipotecarios de bancos comerciales y del Banco de Vivienda del Gobierno.
• El Centro de Información Inmobiliaria (REIC), la agencia estatal de estadísticas inmobiliarias bajo el Banco de Vivienda del Gobierno, publica su propio índice de precios de condominios e informes a nivel de área, incluido el movimiento de precios de la tierra cerca de nuevas líneas de tránsito.

Consulte las páginas de estadísticas oficiales del Banco de Tailandia y del REIC (vinculadas a continuación) para conocer el nivel actual del índice y el cambio interanual en la provincia/zona que está considerando, y obtenga una tasación independiente para la unidad específica en lugar de confiar en una cifra indicativa.

Riesgos y errores comunes

• Pagar en baht tailandés desde una cuenta local (en lugar de remitir moneda extranjera desde el extranjero) puede hacer que la unidad no sea elegible para el registro de propiedad absoluta extranjera.
• Comprar en un proyecto que ya alcanzó su cuota extranjera del 49% sin verificar primero en la Oficina de Tierras puede forzar un cambio costoso a términos de arrendamiento después del depósito.
• Usar una estructura de empresa/accionista prestanombre tailandés para eludir la cuota es ilegal bajo la Ley de Negocios Extranjeros.

Qué no es esta página

Esta es información general, no asesoramiento legal, fiscal o de inversión, y no sustituye la debida diligencia independiente (búsqueda de título, verificación de cuota en la Oficina de Tierras, historial del desarrollador) antes de cualquier pago. Las reglas de compra de tierras y casas/villas son diferentes a las reglas de condominios y se tratan en una página separada.

Desarrollos conocidos a seguir

Al 21 de septiembre de 2026, la cuota del 49% sigue siendo la ley bajo la Ley de Condominios B.E. 2522 (1979). Cualquier propuesta para cambiar la cuota solo entra en vigor una vez promulgada y publicada; confirme la regla actual y efectiva con el Departamento de Tierras en lugar de un informe de noticias sobre una propuesta.

Fuentes gubernamentales oficiales revisadas el 21 de septiembre de 2026

• Departamento de Tierras (Ministerio del Interior) — sitio web oficial
• Departamento de Ingresos (Ministerio de Finanzas) — sitio oficial en inglés, Impuesto de Timbres
• Departamento de Ingresos (Ministerio de Finanzas) — sitio oficial en inglés, Impuesto Comercial Específico
• Banco de Tailandia — estadísticas oficiales del Índice de Precios de Propiedades Residenciales
• Centro de Información Inmobiliaria (REIC), Banco de Vivienda del Gobierno — agencia estatal de estadísticas inmobiliarias de Tailandia