Kauf einer Eigentumswohnung (Condo) in Thailand

Was diese Seite abdeckt

Das Eigentum an einer Eigentumswohnung (Condominium) ist die einzige Form von Wohnimmobilien, die ein Ausländer in Thailand direkt (Freehold) auf seinen eigenen Namen halten kann, vorbehaltlich einer Quote. Diese Seite behandelt den Kauf einer Einheit zur persönlichen Nutzung oder als Mietinvestition; Bau/Renovierung der Einheit werden auf einer separaten Seite behandelt.

Rechtlicher Rahmen

• Der Condominium Act B.E. 2522 (1979) erlaubt es ausländischen Einzelpersonen und berechtigten ausländisch dominierten Unternehmen, das Eigentumsrecht (Freehold) an Einheiten zu halten, die insgesamt bis zu 49 % der gesamten verkaufsfähigen Bodenfläche eines registrierten Eigentumswohnungsprojekts ausmachen. Die restlichen 51 % müssen von thailändischen Staatsangehörigen/Unternehmen gehalten werden. Diese Quote wird vom Department of Lands (Innenministerium) beim Land Office verwaltet und überprüft, bei dem das Projekt registriert ist.
• Die Quote wird pro Projekt zum Zeitpunkt der Registrierung der Eigentumsübertragung geprüft und durchgesetzt – eine Einheit kann nicht auf den Namen eines Ausländers registriert werden, wenn die Ausländerquote des Projekts bereits ausgeschöpft ist, selbst wenn ein Kaufvertrag unterzeichnet wurde.
• Um eine Freehold-Einheit zu registrieren, muss der Käufer Gelder aus dem Ausland in Fremdwährung nach Thailand bringen und ein Foreign Exchange Transaction (FET) Formular / eine Kreditavisierung von einer thailändischen Bank erhalten, die bestätigt, dass die Überweisung zum Zweck des Kaufs einer Eigentumswohnung erfolgte – dies ist das Dokument, das das Land Office für eine ausländische Freehold-Registrierung prüft.
• Bei der Übertragung erhebt das Land Office eine Übertragungsgebühr, und das Revenue Department (Finanzministerium) erhebt entweder die Specific Business Tax oder die Stempelsteuer (niemals beides bei derselben Übertragung) sowie eine Quellensteuer, abhängig vom Status des Verkäufers und der Haltedauer.

Vor Vertragsabschluss zu prüfende Bedingungen

• Bestätigen Sie die aktuelle Auslastung der Ausländerquote des Projekts beim Land Office, bei dem das Projekt registriert ist, bevor Sie eine Anzahlung leisten – ein Projekt, das bereits zu 49 % in ausländischem Besitz ist, kann für einen ausländischen Käufer nur eine Leasehold-Einheit (Pacht), keine Freehold-Einheit registrieren.
• Überweisen Sie den vollen Kaufpreis aus dem Ausland in Fremdwährung (nicht in thailändischen Baht, die sich bereits im Land befinden) und bewahren Sie das FET-Formular/die Kreditavisierung der Bank auf – das Land Office wird ohne diese keinen ausländischen Freehold-Kauf registrieren.
• Prüfen Sie anhand der offiziellen Richtlinien des Revenue Department, ob die Specific Business Tax oder die Stempelsteuer auf Ihren Kauf anwendbar ist, und bestätigen Sie den aktuellen Zeitplan für die Übertragungsgebühren beim Land Office vor Abschluss.
• Wenn die Quote ausgeschöpft ist, ist die übliche Alternative ein registriertes Leasehold (siehe Seite „Kauf eines Hauses, einer Villa oder von Land“ für Regeln zur Pachtdauer) anstatt einer Nominee- oder Aktienstruktur – Nominee-Vereinbarungen sind illegal.
• Planen Sie separat für den Sinking Fund (einmalig, bei Übertragung zu zahlen) und die monatliche Gebühr für Gemeinschaftsflächen ein, die beide pro Quadratmeter von der juristischen Person der Eigentumswohnanlage erhoben werden.

Offizielle Preis- und Marktdaten

Thailands staatliche Statistikbehörden veröffentlichen einen offiziellen Index der Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, keine Tabelle mit absoluten Preisen pro Quadratmeter nach Stadtviertel:

• Der offizielle Preisindex für Wohnimmobilien der Bank of Thailand verfolgt die Kaufpreise von Eigentumswohnungen (und Häusern) im Zeitverlauf (Basisjahr 2011 = 100), basierend auf Daten von Geschäftsbanken und Hypothekendarlehen der Government Housing Bank.
• Das Real Estate Information Center (REIC), die staatliche Immobilienstatistikbehörde unter der Government Housing Bank, veröffentlicht einen eigenen Preisindex für Eigentumswohnungen und Berichte auf Gebietsebene, einschließlich der Bodenpreisentwicklung in der Nähe neuer Transitlinien.

Prüfen Sie die offiziellen Statistikseiten der Bank of Thailand und des REIC (unten verlinkt) auf das aktuelle Indexniveau und die jährliche Veränderung in der Provinz/Zone, die Sie in Betracht ziehen, und holen Sie eine unabhängige Bewertung für die spezifische Einheit ein, anstatt sich auf einen Richtwert zu verlassen.

Häufige Risiken und Fehler

• Die Zahlung in thailändischen Baht von einem lokalen Konto (anstatt Fremdwährung aus dem Ausland zu überweisen) kann dazu führen, dass die Einheit für eine ausländische Freehold-Registrierung nicht in Frage kommt.
• Der Kauf in ein Projekt, das bereits seine 49%-Ausländerquote erreicht hat, ohne dies vorher beim Land Office zu prüfen, kann nach der Anzahlung zu einer kostspieligen Umstellung auf Leasehold-Bedingungen zwingen.
• Die Nutzung einer thailändischen Nominee-Aktionärs-/Unternehmensstruktur zur Umgehung der Quote ist gemäß dem Foreign Business Act illegal.

Was diese Seite nicht ist

Dies sind allgemeine Informationen, keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung und kein Ersatz für eine unabhängige Due Diligence (Grundbuchprüfung, Quotenprüfung beim Land Office, Erfolgsbilanz des Entwicklers) vor jeder Zahlung. Die Regeln für den Kauf von Land und Häusern/Villen unterscheiden sich von den Regeln für Eigentumswohnungen und werden auf einer separaten Seite behandelt.

Bekannte Entwicklungen, die zu beachten sind

Stand 21. September 2026 bleibt die 49%-Quote gemäß dem Condominium Act B.E. 2522 (1979) geltendes Recht. Jeder Vorschlag zur Änderung der Quote tritt erst in Kraft, wenn er erlassen und veröffentlicht wurde – bestätigen Sie die aktuelle, wirksame Regel beim Department of Lands, anstatt sich auf einen Nachrichtenbericht über einen Vorschlag zu verlassen.

Offizielle Regierungsquellen, überprüft am 21. September 2026

• Department of Lands (Innenministerium) — offizielle Website
• The Revenue Department (Finanzministerium) — offizielle englische Seite, Stempelsteuer
• The Revenue Department (Finanzministerium) — offizielle englische Seite, Specific Business Tax
• Bank of Thailand — offizielle Statistiken zum Preisindex für Wohnimmobilien
• Real Estate Information Center (REIC), Government Housing Bank — Thailands staatliche Immobilienstatistikbehörde