การเช่าที่อยู่อาศัยในประเทศไทย

สิ่งที่หน้านี้ครอบคลุม

ชาวต่างชาติสามารถเช่าที่อยู่อาศัยได้โดยไม่มีข้อจำกัดเรื่องกรรมสิทธิ์ และเป็นวิธีที่ง่ายที่สุดในการหาที่พักเมื่อเดินทางมาถึง หน้านี้ครอบคลุมถึงสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยทั่วไปสำหรับคอนโด บ้าน ทาวน์เฮาส์ หรือวิลล่า ไม่รวมถึงการเข้าพักในโรงแรมและการเช่าระยะสั้น (ต่ำกว่า 30 วัน) ซึ่งมีระบุไว้ในหน้าแยกต่างหาก

กรอบกฎหมาย

• สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยเป็นสัญญา "เช่าทรัพย์" ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดระยะเวลาเกินกว่า 3 ปี (สูงสุด 30 ปี) จะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเพื่อให้สามารถบังคับใช้ได้ตลอดอายุสัญญา หากไม่จดทะเบียน สัญญาเช่าที่เกิน 3 ปีจะบังคับใช้ได้เพียง 3 ปีเท่านั้น
• ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 โดยสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) กำหนดเงื่อนไขขั้นต่ำสำหรับสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยที่ผู้ให้เช่าซึ่งมีที่พักตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไปต้องปฏิบัติตาม รวมถึงการทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรที่มีเนื้อหาตามที่กำหนด และข้อจำกัดเกี่ยวกับเงินประกันและการคืนเงินประกัน
• ตามมาตรา 38 แห่งพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง เจ้าบ้าน เจ้าของบ้าน หรือผู้จัดการโรงแรมที่รับคนต่างด้าวเข้าพักอาศัย จะต้องแจ้งต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองในพื้นที่ภายใน 24 ชั่วโมงนับแต่คนต่างด้าวเข้าพัก (การแจ้ง "ตม.30") ผ่านระบบออนไลน์ของสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง

เงื่อนไขที่ควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจ

• ควรทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรในภาษาไทย (พร้อมคำแปลที่คุณเข้าใจ) โดยระบุค่าเช่า เงินประกัน ระยะเวลา เงื่อนไขการต่อสัญญา ผู้รับผิดชอบค่าสาธารณูปโภค/ค่าส่วนกลาง และเงื่อนไขการคืนเงินประกันที่ชัดเจน โดยผู้ให้เช่าที่มีที่พักตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไปต้องปฏิบัติตามกฎของ สคบ.
• สอบถามผู้ให้เช่าหรือนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อยืนยันว่าจะดำเนินการแจ้ง ตม.30 ต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง และขอสำเนาเก็บไว้ เนื่องจากอาจจำเป็นสำหรับการต่อวีซ่าหรือการรายงานตัว 90 วันในภายหลัง แม้ว่าการแจ้งจะเป็นหน้าที่ตามกฎหมายของผู้ให้เช่าไม่ใช่ผู้เช่าก็ตาม
• สำหรับบ้าน/วิลล่า (ที่ไม่ใช่คอนโด) ให้ตรวจสอบว่าสัญญาเช่าจำเป็นต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินหรือไม่หากระยะเวลาเกิน 3 ปี และตรวจสอบชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนด
• ควรเตรียมงบประมาณสำหรับค่าส่วนกลางของคอนโด/หมู่บ้านแยกจากค่าเช่า โดยปกติเป็นความรับผิดชอบของผู้เช่าเว้นแต่สัญญาจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น
• สำหรับระดับค่าเช่าในตลาดปัจจุบัน ให้ตรวจสอบจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC ซึ่งเป็นหน่วยงานภายใต้ธนาคารอาคารสงเคราะห์) ซึ่งเผยแพร่ดัชนีราคาค่าเช่าบ้านอย่างเป็นทางการ แทนการพิจารณาจากราคาประกาศเพียงรายการเดียว

ข้อมูลราคาและตลาดอย่างเป็นทางการ

ประเทศไทยไม่มีตารางราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรแยกตามย่านที่เป็นทางการจากรัฐบาล โดยมีแหล่งข้อมูลทางสถิติทางการสองแห่งที่ติดตามตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งควรตรวจสอบข้อมูลปัจจุบัน:

• ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ภายใต้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เผยแพร่ดัชนีราคาค่าเช่าบ้านและรายงานตลาดสำหรับกรุงเทพฯ และจังหวัดอื่นๆ
• ธนาคารแห่งประเทศไทย เผยแพร่ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย (ราคาซื้อขาย ไม่ใช่ค่าเช่า) ซึ่งเป็นบริบทที่มีประโยชน์ในการดูแนวโน้มของตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม

ควรใช้หน้าสถิติของ REIC และธนาคารแห่งประเทศไทย (ลิงก์ด้านล่าง) เพื่อดูระดับดัชนีและแนวโน้มในพื้นที่เป้าหมาย และเปรียบเทียบประกาศเช่าหลายรายการสำหรับอาคาร/พื้นที่นั้นๆ แทนการพิจารณาจากตัวเลขเพียงตัวเลขเดียว

ความเสี่ยงและข้อผิดพลาดทั่วไป

• การตกลงด้วยวาจาหรือสัญญาในภาษาที่คุณอ่านไม่ออกจะทำให้คุณเสียเปรียบเมื่อเกิดข้อพิพาทเรื่องการคืนเงินประกัน ควรยืนยันให้ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรสองภาษาที่สอดคล้องกับกฎของ สคบ.
• สัญญาเช่าบ้าน/วิลล่าระยะยาวที่ไม่ได้จดทะเบียนอาจไม่สามารถบังคับใช้ได้เกิน 3 ปีหากมีการขายทรัพย์สินให้เจ้าของใหม่
• ผู้ให้เช่าบางรายละเลยการแจ้ง ตม.30 ซึ่งอาจทำให้การต่อวีซ่าที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองในภายหลังมีความซับซ้อน แม้ว่าจะเป็นหน้าที่ตามกฎหมายของผู้ให้เช่าก็ตาม

สิ่งที่หน้านี้ไม่ใช่

หน้านี้เป็นเพียงข้อมูลทั่วไปสำหรับการเช่าที่อยู่อาศัย ไม่ใช่การทดแทนการอ่านสัญญาเฉพาะของคุณ หรือคำแนะนำทางกฎหมายเกี่ยวกับข้อพิพาท การเช่าระยะสั้น (ต่ำกว่า 30 วัน) และการให้บริการแบบ Airbnb มีระบุไว้ในหน้าแยกต่างหากเนื่องจากต้องใช้กฎหมายอื่น (พระราชบัญญัติโรงแรม) บังคับใช้

การพัฒนาที่ควรติดตาม

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยฉบับปัจจุบันของ สคบ. ได้ลดเกณฑ์สำหรับผู้ให้เช่าที่มีที่พักตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป และกำหนดแบบสัญญาเช่าระยะสั้นและระยะยาวมาตรฐาน โปรดตรวจสอบหน้าเว็บไซต์ทางการของ สคบ. สำหรับวันที่มีผลบังคับใช้และเกณฑ์ปัจจุบันก่อนตัดสินใจ

แหล่งข้อมูลทางการของรัฐบาลที่ตรวจสอบเมื่อวันที่ 21 กันยายน 2569

• สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) — พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522
• สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง (สำนักงานตำรวจแห่งชาติ) — ระบบแจ้งที่พักอาศัย ตม.30
• ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ — หน่วยงานสถิติอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ
• ธนาคารแห่งประเทศไทย — สถิติดัชนีราคาที่อยู่อาศัย