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Rechtsraum: Thailand

Mieten einer Immobilie in Thailand

Ein auf offiziellen Quellen basierender Leitfaden für Ausländer zur Anmietung einer Eigentumswohnung (Condo), eines Hauses oder einer Villa in Thailand: Verträge, Kautionen, Registrierung sowie Pflichten von Mietern und Vermietern, ausschließlich unter Berufung auf offizielle thailändische Regierungsquellen.

Zuletzt geprüft: 2026-09-21

Was diese Seite abdeckt

Das Mieten ist für Ausländer ohne Eigentumsbeschränkungen möglich und bei weitem der einfachste Weg, bei der Ankunft eine Unterkunft zu finden. Diese Seite behandelt den gewöhnlichen Mietvertrag für eine Eigentumswohnung (Condo), ein Haus, ein Reihenhaus oder eine Villa – nicht jedoch Hotelaufenthalte oder kurzfristige Vermietungen (unter 30 Tagen), die auf einer separaten Seite behandelt werden.

Rechtlicher Rahmen

  • Ein Wohnraummietvertrag ist ein zivilrechtlicher Vertrag über die „Vermietung von Eigentum“ gemäß dem Civil and Commercial Code (Zivil- und Handelsgesetzbuch). Ein Mietvertrag für unbewegliches Eigentum, der für mehr als 3 Jahre (bis zu 30 Jahre) registriert ist, muss beim Land Office registriert werden, um für die gesamte Laufzeit durchsetzbar zu sein; ein nicht registrierter Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als 3 Jahren ist nur für 3 Jahre durchsetzbar.
  • Die Bekanntmachung des Vertragsausschusses bezüglich der Festlegung der Vermietung von Wohnimmobilien als vertragsgesteuertes Geschäft, herausgegeben gemäß dem Consumer Protection Act B.E. 2522 (1979) durch das Office of the Consumer Protection Board (OCPB), legt verbindliche Mindestbedingungen für Wohnraummietverträge fest, die von Vermietern angeboten werden, die 3 oder mehr Wohneinheiten vermieten – einschließlich eines schriftlichen Vertrags mit vorgeschriebenem Inhalt sowie Begrenzungen für die Sicherheitskaution und deren Rückzahlung.
  • Gemäß Abschnitt 38 des Immigration Act muss ein Hauseigentümer, Haushaltsvorstand, Vermieter oder Hotelmanager, der einen ausländischen Staatsbürger beherbergt, die lokale Einwanderungsbehörde innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft des ausländischen Staatsbürgers benachrichtigen (die „TM.30“-Meldung), und zwar über das offizielle Online-System des Immigration Bureau.

Vor Vertragsabschluss zu prüfende Bedingungen

  • Bestehen Sie immer auf einen schriftlichen Vertrag auf Thailändisch (mit einer Übersetzung, die Sie verstehen), in dem Miete, Kaution, Laufzeit, Verlängerungsbedingungen, die Kostentragung für Nebenkosten/Gemeinschaftsflächen sowie die genauen Rückzahlungsbedingungen für die Kaution aufgeführt sind – die OCPB-Regelungen für vertragsgesteuerte Geschäfte erfordern spezifische Mindestinhalte, wenn der Vermieter 3 oder mehr Einheiten vermietet.
  • Bitten Sie den Vermieter oder die juristische Person der Eigentumswohnanlage (Condo Juristic Person), zu bestätigen, dass sie die TM.30-Meldung bei der Einwanderungsbehörde einreichen werden; bewahren Sie eine Kopie auf, da dies für eine spätere Visumsverlängerung oder 90-Tage-Meldung wichtig sein kann, auch wenn die Einreichung die gesetzliche Pflicht des Vermieters und nicht des Mieters ist.
  • Prüfen Sie bei einem Haus/einer Villa (nicht bei einer Eigentumswohnung), ob der Mietvertrag beim Land Office registriert werden muss, falls die Laufzeit 3 Jahre überschreitet, und wer im zugrunde liegenden Grundbuch eingetragen ist.
  • Planen Sie die Gebühren für die Gemeinschaftsflächen der Eigentumswohnanlage/des Wohnkomplexes separat von der Miete ein – diese liegen in der Regel in der Verantwortung des Mieters, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht.
  • Konsultieren Sie für aktuelle Marktmietniveaus das Real Estate Information Center (REIC, eine Einheit der staatlichen Government Housing Bank), das einen offiziellen Mietpreisindex für Häuser veröffentlicht, anstatt sich auf den Angebotspreis eines einzelnen Inserats zu verlassen.

Offizielle Preis- und Marktdaten

Thailand verfügt nicht über eine offizielle Regierungstabelle für Mieten pro Quadratmeter nach Stadtviertel. Zwei offizielle statistische Quellen verfolgen den Wohnungsmarkt und sollten direkt für aktuelle Zahlen geprüft werden:

  • Das Real Estate Information Center (REIC), eine Einheit der staatlichen Government Housing Bank, veröffentlicht einen offiziellen Mietpreisindex für Häuser sowie Marktberichte für Bangkok und andere Provinzen.
  • Die Bank of Thailand veröffentlicht einen offiziellen Preisindex für Wohnimmobilien (Kaufpreise, keine Mieten), der als nützlicher Kontext für die Entwicklung des gesamten Wohnungsmarktes dient.

Nutzen Sie die offiziellen Statistikseiten des REIC und der Bank of Thailand (unten verlinkt) für das aktuelle Indexniveau und den Trend in Ihrem Zielgebiet und vergleichen Sie mehrere aktuelle Inserate für das spezifische Gebäude/Gebiet, anstatt sich auf einen einzelnen Richtwert zu verlassen.

Häufige Risiken und Fehler

  • Eine rein mündliche Vereinbarung oder ein Vertrag in einer Sprache, die Sie nicht lesen können, lässt Sie bei Streitigkeiten über die Kautionsrückzahlung schutzlos – bestehen Sie auf einem zweisprachigen schriftlichen Vertrag, der den OCPB-Mindestinhaltsregeln entspricht.
  • Ein nicht registrierter langfristiger Mietvertrag für ein Haus/eine Villa kann gegenüber einem neuen Eigentümer nach einem Verkauf über 3 Jahre hinaus nicht durchsetzbar sein.
  • Einige Vermieter lassen die TM.30-Meldung aus – dies kann eine spätere Visumsverlängerung bei der Einwanderungsbehörde erschweren, auch wenn es die gesetzliche Pflicht des Vermieters ist.

Was diese Seite nicht ist

Diese Seite enthält allgemeine Informationen für einen echten Wohnraummietvertrag und ist kein Ersatz für das Lesen Ihres spezifischen Vertrags oder für Rechtsberatung bei Streitigkeiten. Kurzzeitmieten (unter 30 Tagen) und Airbnb-ähnliche Vermietungen werden auf einer separaten Seite behandelt, da für diese ein anderes Gesetz (das Hotelgesetz) gilt.

Bekannte Entwicklungen, die zu beachten sind

Die aktuelle Bekanntmachung des OCPB zu vertragsgesteuerten Wohnraummietverträgen (Bekanntmachung des Vertragsausschusses bezüglich der Festlegung der Vermietung von Wohnimmobilien als vertragsgesteuertes Geschäft) hat die Schwelle auf Vermieter gesenkt, die 3 oder mehr Wohneinheiten vermieten, und schreibt Standardvorlagen für kurz- und langfristige Mietverträge vor – prüfen Sie die offizielle Seite des OCPB auf das genaue Inkrafttretungsdatum und die aktuelle Schwelle, bevor Sie sich darauf verlassen.

Offizielle Regierungsquellen, überprüft am 21. September 2026

Zu prüfende Bedingungen

Regeln können sich ändern und je nach Projekt, Provinz oder Gebäude variieren. Bestätigen Sie diese vor dem Handeln mit der genannten Quelle.

  1. Die aktuell geltende offizielle Regel prüfen

    Thailändische Immobilienvorschriften können sich ändern und je nach Projekt, Provinz oder Gebäude variieren. Bestätigen Sie den aktuellen Stand direkt bei der zuständigen Behörde (Landamt, Amt für öffentliche Arbeiten und Stadtplanung, Finanzamt), bevor Sie eine Entscheidung auf diese Seite stützen.

    Quelle: Office of the Consumer Protection Board (OCPB) — official English translation of the Consumer Protection Act B.E. 2522 (1979)

  2. Vor jeder Zahlung eine unabhängige Rechtsprüfung einholen

    Beauftragen Sie einen Anwalt, der für Sie arbeitet und nicht vom Verkäufer oder Bauträger gestellt wird, um den Vertrag zu prüfen, den Grundbucheintrag beim Landamt zu kontrollieren und gegebenenfalls die Ausländerquote zu bestätigen, bevor eine Anzahlung nicht mehr erstattungsfähig wird.

    Quelle: Office of the Consumer Protection Board (OCPB) — official English translation of the Consumer Protection Act B.E. 2522 (1979)

  3. Gelder gemäß den Vorgaben des Landamts überweisen

    Der Kauf eines Eigentumswohnung-Volleigentums durch einen Ausländer erfordert aus dem Ausland in Fremdwährung überwiesene Gelder mit einem bankseitigen Devisentransaktionsformular — klären Sie dies mit Ihrer Bank, bevor Sie einen Abschlusstermin vereinbaren, nicht danach.

    Quelle: Office of the Consumer Protection Board (OCPB) — official English translation of the Consumer Protection Act B.E. 2522 (1979)

  4. Das Recht eintragen lassen, nicht nur unterschreiben

    Ein Mietrecht, Überbaurecht oder Nießbrauch schützt Sie erst vollständig, wenn es im Grundbuch beim Landamt eingetragen ist — eine nur privat unterschriebene Vereinbarung ist schwächer und bei einer Mietdauer über 3 Jahre ohne Eintragung nur für 3 Jahre durchsetzbar.

    Quelle: Office of the Consumer Protection Board (OCPB) — official English translation of the Consumer Protection Act B.E. 2522 (1979)