Покупка дома, виллы или земли в Таиланде

Что охватывает эта страница

В отличие от кондоминиума, земля (и, как следствие, отдельно стоящий дом или вилла, построенные на земле) не может находиться в прямой собственности иностранного физического лица в Таиланде. Эта страница объясняет запрет и законные структуры, которые иностранцы фактически используют для обеспечения дома или виллы.

Правовая база

• Земельный кодекс B.E. 2497 (1954), статья 86: иностранный гражданин не может приобретать землю в Таиланде, за исключением очень узких путей (положения договоров, которые в настоящее время не действуют, или разрешение министерства, которое редко предоставляется на практике); статьи 111-113 предусматривают уголовную ответственность за незаконное приобретение. Департамент земель (Министерство внутренних дел) администрирует регистрацию земли и право собственности в соответствии с этим Законом.
• Здание/дом юридически отделены от земли под ними. Иностранец может владеть зданием в полной собственности (freehold на конструкцию), в то время как земля удерживается на основании отдельного права — чаще всего зарегистрированной аренды, иногда в сочетании с суперфицием.
• Зарегистрированная аренда: до 30 лет, подлежит регистрации в Земельном управлении в соответствии с правилами найма недвижимого имущества Гражданского и коммерческого кодекса.
• Суперфиций и узуфрукт являются регистрируемыми правами в соответствии с Гражданским и коммерческим кодексом: суперфиций позволяет лицу владеть зданием на земле, принадлежащей кому-то другому; узуфрукт дает право владеть, использовать и получать плоды/доход от имущества, ограниченное сроком жизни узуфруктуария или 30 годами, в зависимости от того, что короче. Оба регистрируются в Земельном управлении и после регистрации связывают последующих владельцев земли.
• Тайская компания с ограниченной ответственностью может владеть землей только в том случае, если она по существу принадлежит и контролируется тайцами, или если это компания, продвигаемая Советом по инвестициям (BOI), использующая право владения землей, описанное на странице «инвестирование» — компания, используемая только для маскировки бенефициарного владения иностранца (номинальная структура), является незаконной в соответствии с Законом об иностранном бизнесе и Земельным кодексом.

Условия, которые необходимо проверить перед заключением сделки

• Заранее решите, нужно ли вам вообще владение землей — многие иностранные резиденты обеспечивают себе надежное долгосрочное жилье через зарегистрированную 30-летнюю аренду плюс суперфиций на дом, без необходимости прибегать к структуре компании.
• Любой договор аренды, суперфиция или узуфрукта должен быть составлен и зарегистрирован в Земельном управлении, а не просто подписан в частном порядке — незарегистрированное право материально слабее.
• Проверьте тип документа о праве собственности в Земельном управлении до принятия обязательств: только Chanote (Nor Sor 4 Jor) дает полное, картографически подтвержденное право собственности, гарантированное Земельным управлением; другие типы документов имеют больше ограничений и должны проверяться непосредственно в Земельном управлении.
• Никогда не используйте тайского номинального акционера исключительно для владения землей от вашего имени — это незаконно в соответствии с Законом об иностранном бизнесе и Земельным кодексом.
• Для получения информации о текущем движении цен на землю по районам обращайтесь к официальному индексу цен на землю Банка Таиланда и Центру информации о недвижимости (REIC), а не к маркетинговым оценкам.

Официальные цены и рыночные данные

Цены на землю и дома/виллы сильно варьируются в зависимости от точного местоположения, доступа к дороге и типа документа о праве собственности, и официальные статистические агентства Таиланда публикуют индексы, а не фиксированную таблицу абсолютных цен за квадратный метр по районам:

• Официальный индекс цен на землю Банка Таиланда отслеживает движение цен на землю по регионам, включая районы, затронутые строительством новых линий транзита.
• Центр информации о недвижимости (REIC) публикует официальные индексы цен на землю и дома, а также периодические отчеты по районам.

Проверяйте официальные страницы статистики Банка Таиланда и REIC (ссылки ниже) для получения текущего индекса и тенденций в целевой провинции, и получите независимую оценку конкретного участка, а не полагайтесь на ориентировочную цифру.

Распространенные риски и ошибки

• Покупка дома/виллы «как будто» вы владеете землей, без регистрации аренды/суперфиция, оставляет вас без каких-либо прав, если зарегистрированный владелец земли продаст ее или умрет.
• Структура компании, созданная в основном для владения землей в интересах иностранца (а не для ведения реального бизнеса), является номинальной схемой и является незаконной, с гражданской и уголовной ответственностью для всех участников, включая иностранного бенефициара.
• Полагаться на неформальное обещание продления аренды вместо зарегистрированного срока может оставить вас ни с чем после окончания первоначального периода.

Чем не является эта страница

Это общая информация, а не юридическая или инвестиционная консультация, и не замена независимой юридической комплексной проверки конкретного участка, документа о праве собственности и структуры договора перед любой оплатой или депозитом.

Известные изменения, за которыми стоит следить

По состоянию на 21 сентября 2026 года поправки к Земельному кодексу, разрешающие более широкое владение землей иностранцами, не принимались. Подтверждайте текущее действующее правило непосредственно в Департаменте земель, прежде чем полагаться на любые сообщения о предстоящих изменениях.

Официальные правительственные источники, проверенные 21 сентября 2026 г.

• Департамент земель (Министерство внутренних дел) — официальный перевод Земельного кодекса B.E. 2497 (1954)
• Департамент земель (Министерство внутренних дел) — официальный сайт
• Банк Таиланда — официальная статистика индекса цен на землю
• Центр информации о недвижимости (REIC), Жилищный банк — государственное агентство статистики недвижимости Таиланда